房贷利率选择LPR就一定是对的吗?

更新日期:2022年06月09日

       冉学东的央行最近发布了一项涉及所有业主和潜在购房者的重大政策。 目前, 房地产是中国居民手中最大的资产, 也是财富最重要的组成部分, 但对于绝大多数人来说, 其房产是通过银行贷款购买的, 而银行贷款利率反映了房产的大小 价值。 当股票抵押的利率发生变化时, 房产价值也会发生变化。 央行政策是, 自2020年3月1日起, 金融机构应与现有浮动利率贷款客户协商定价基准转换条款, 将原合同约定的利率定价方式转换为LPR作为定价基准加 分(加分)。 可以是负数), 在合同剩余期限内, 积分的价值是固定的; 它也可以转换为固定利率。 央行这里给你一道选择题, 选择固定利率还是“LPR+加点”利率, 两者选其一。 在笔者看来, 这两种方案各有优缺点。 固定利率的好处是, 如果未来利率上升, 那么您可以享受当前的低利率, 但如果利率下降, 支付的利率将高于LPR浮动利率; 选择LPR浮动利率的好处是, 如果未来利率下降, LPR肯定会下降, 那么你将享受低利率的好处, 但是一旦利率上升, LPR肯定会上升, 利息 支付的利率将高于固定利率。 按照绝大多数专家的意见, 世界已经进入降息通道。 欧洲国家和日本经济已经形成负利率的局面。
        全球经济陷入长期低迷, 低利率成为常态。 未来中国将继续降息, LPR将继续降息。
        继续下行的概率较大, 建议您选择浮动LPR加点房贷利率模型。 但是, 在这两个选项中, 你其实应该想一想, 为什么作为控制宏观经济和发布利率政策的央行, 它给你一个固定利率的选择。 难道他们不能预测未来利率会下降吗? 那么只有一种解释:当大家都预测未来利率走势会向下时, 有可能大家都错了。 抵押贷款利率一般为长期贷款, 20年至30年不等, 短则5年或10年。 对于利率预期来说, 这是一个很长的时期。
        利率是资本的价格, 是经济发展中最重要的变量。 它受到各种复杂因素的影响,

包括通货膨胀、经济增长、气候、技术创新、人口、社会发展、产业变革, 甚至政治和军事战争。 所有这些因素都超出了一个人的智商所能控制的范围, 未来十年的利率走势根本无法预测。 即便是短期利率也难以预测, 变数很多。 比如今年的CPI走势已经超出了大部分人的预期。 没有人预料到非洲猪瘟会如此严重地影响中国的通货膨胀。 今年11月, CPI同比上涨4.5%, 创8年来新高。 猪肉价格同比上涨110.2%。 按照目前的趋势, 明年上半年中国的通胀率将达到100%。超过5%, 这导致了当前的价格形势非常严峻。 这种通货膨胀已经严重影响了中国的货币政策。 原来, 世界已进入降息周期。 中国经济需要低利率, 它应该降息显著。 美联储今年已降息三次, 连续75个基点, 而低利率创造了美国经济复苏的有力支撑。 然而,

由于这种通货膨胀的影响,

中国已经降息三次, 每次只有5个基点, 并且一共只有15个基点,

这是聊胜于无。 事实上, 就目前而言, 它不是100%肯定的是, 世界继续进入降息周期。 12月19日, 瑞典央行将利率提高25个基点至0%, 结束了已实行了近五年来的负利率政策。 本次加息之后, 瑞典央行预计利率将维持不变的时间长一段时间, 没有人能够预测瑞典的这次举动。 国际利率的未来走势最大的变数是美国经济看似强劲复苏。 对美国经济更令人振奋的消息是房地产。 美国房屋开工增加较多十一月于预期, 营建许可上升至2007年5月这是最高级别的月份以来, 显示出美国住房建设的步伐已经达到了超过十年的最高水平。
        美国服务业PMI在12月份初值为52.2, 预期值是52, 前值51.6。 在美国12月制造业PMI初值为52.5, 预期值52.6, 且前值52.6。 公布的数据由劳动美国能源部上表明, 美国劳动力市场在十月反弹, 美国职位空缺700万在九月增加至730万, 三月份以来最大月度增幅17个。 强劲的美国经济数据导致美联储暂停降息, 这是很难排除美联储将继续加息在明年下半年。 此外, 欧洲经济也呈现出触底反弹的迹象, 利率市场的影响也很明显。
        因此, 我们可以肯定的是, 短期或长远的未来必须是降息通道? 我认为, 中国的利率已经非常低。 从长远来看, 全球利率上升的可能性不小。 这主要是由于所造成的全球货币宽松多年来流动性泛滥。 , 其他地缘政治危机, 包括外部冲击, 如非洲猪瘟, 已经改变了人们的预期, 通货膨胀可能上升的风险, 那么央行必须提高利率。

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